Kupujete nemovitost? Pak zaplatíte daň z nabytí vy!
Daň za nabytí nemovitosti se platí při každé koupi či směně nemovitosti. Až do současnosti ji obvykle platil prodávající, od 1. listopadu 2016 ale nastává změna – jejími plátci budou pouze a výlučně kupující. Bude to tedy skutečně daň z „nabytí“. Jak se to dotkne rozjednaných transakcí? Proč byla vůbec změna přijata? A jak je vlastně daň vysoká?
Kupujete nemovitost? Pak zaplatíte daň z nabytí vy!
Dlouhá léta byla praxe taková, že daň hradil prodávající a kupující figuroval jako ručitel, na něhož přešla povinnost v případě, že prodávající se placení vyhnul. Zároveň ale bylo možné, aby se prodávající a kupující dohodli, kdo bude daň platit. Od 1.11. 2016 ale bude výlučným poplatníkem daně kupující – tedy nabyvatel nemovitosti a žádná volba nebude možná. „Není to podle mne šťastná změna. Lidé si už na současný systém zvykli. Dával jim navíc možnost svobodné volby podle potřeb konkrétní transakce,“ říká advokát Ondřej Preuss, provozovatel webu DostupnyAdvokat.cz.
„Prodávající pak není ani ručitelem a zaplacení daně ho vlastně nezajímá,“ vysvětluje advokát Preuss. „Stát se však bojí vymahatelnosti daně z prodávajících, kteří mohou i s penězi zmizet nebo je rychle nechat rozkutálet. Proto nově daň od listopadu uvalil jen na kupující, kteří v nejhorším disponují alespoň nemovitostí, kterou jim stát při nezaplacení daně může sebrat. Je to však trochu nelogické, protože i dnes za zaplacení daně kupující ručí a stát si tak jen ulehčuje administrativu.“
Koupě již probíhá. Jak se nás to dotkne?
U subjektů, které si nemovitost již rezervovali, nebo dokonce uzavřeli kupní smlouvu, záleží na termínu formálního předložení návrhu katastru.
„Záleží na datu podání návrhu na vklad do katastru nemovitostí. Když ho stihneme podat do 31. října 2016, pak se užijí současná pravidla a daň zaplatí prodávající. Pokud tedy nebylo ve smlouvě ujednáno ono dobrovolné přehození daňové povinnosti,“ objasňuje advokát Preuss.
Jak je daň vysoká?
Původně bylo v plánu také zvýšení této daně, k tomu ale nedošlo. U nejběžnějších úplatných převodů bytů, rodinných domků, chalup, chat či garáží se tak daň z nabytí nemovitosti vypočte jako 4 % ze sjednané kupní ceny. Kupní cena však musí být vyšší než 75 % ceny v daném místě obvyklé, což ověří pracovník finančního úřadu z cenových map a dalších podkladů, které jeho úřad nashromáždil.
Tento postup může být velmi nevýhodný pro lidi, kteří kupují nemovitost, která je v extrémně špatném stavu nebo jiným způsobem výjimečná, a její kupní cena je nižší, než je v místě obvyklé. Jinak řečeno, kupujete-li levný dům či pozemek v místě, kde jsou okolní nemovitosti drahé, pak bude daň odpovídat ceně okolních nemovitostí a ne té vaší. Použije se totiž 75 % místně obvyklé ceny jako hranice, pod kterou nelze při určení daně jít.
„Proto zákonodárce umožnil i alternativní určení daně. Můžete si nechat udělat znalecký posudek (navíc si náklady na něj můžete ze základu daně odečíst). Porovná se výše sjednané ceny ve smlouvě se 75 % ceny ve znaleckém posudku. Daň se opět hradí z vyšší částky,“ podotýká Ondřej Preuss z webu DostupnyAdvokat.cz.
Z dostupných zdrojů vytvořila redakce Foto: Shuttesrtock.com
