Advokát radí: Je potřeba ke stavbě zimní zahrady povolení?
Připravili jsme pro vás online právní poradnu, která bude mapovat problémy související s výstavbou a rekonstrukcí. Ke stažení budete mít k dispozici různé formuláře a dokumenty, jejichž vytištění vám ušetří cestu na úřad. Také pohlédneme mezi řádky některých zákonů a poradíme, co dělat, když nad vámi vítězí úřední šiml. Tentokrát se budeme věnovat přístavbě zimní zahrady.
U manželů Zoufalých létají vzduchem nadávky, výčitky a talíře. Paní Zoufalá již bez zahrady nevydrží! A to ani vteřinu!! A pokud pan Zoufalý není schopen postavit obratem na jejich pozemku vilu, či alespoň chaloupku, trvá alespoň na zimní zahradě, kde by mohla dát volný průchod své pěstitelské vášni a současně číst oblíbenou literaturu obklopena zelení. Pan Zoufalý poté, co byl nízko letícím porcelánem zasažen do kotníku, kapituloval a vydal se opět na stavební úřad.
Vše začalo slibně, neboť byl poučen, že zimní zahrady o jednom nadzemním podlaží a skleníky do 40 m2 zastavěné plochy a do 5 m výšky nevyžadují na základě ust. § 103 odst. 1 písm. a) bod 5 stavebního zákona stavební povolení ani ohlášení. To znamená, že konečně, konečně je možné něco opravdu postavit „bez ničeho“? zaradoval se. To vskutku nikoliv, byl zchlazen pověřenou úřední osobou paní Prudkou.
Ve smyslu ust. § 103 odst. 1 písm. a) je totiž zimní zahrada budovou, tedy v souladu s OTP nadzemní stavbou prostorově soustředěnou a navenek převážně uzavřenou obvodovými stěnami a střešní konstrukcí.
Taková zimní zahrada, aby mohla být posuzována podle ust. § 103 odst. 1 písm. a) bod 5 stavebního zákona, musí být v prvé řadě opravdu samostatnou budovou (nikoliv kupříkladu částí jiné již existující budovy). Tato stavba sice nevyžaduje ohlášení, ani stavební povolení, ale je nezbytné ji v územní umístit, a to územním souhlasem nebo územním rozhodnutím.
Dle ust. § 76 odst. 1 stavebního zákona umisťovat stavby lze jen na základě územního rozhodnutí nebo územního souhlasu, nestanoví-li zákon jinak. (Zákon jinak stanoví, a to ve svém ust. § 79 odst. 3, kde taxativně vyjmenovává typy staveb, které se v území neumisťují.)
V případě, že by paní Zoufalá chtěla začít s pěstěním citrusů co nejrychleji, je její jedinou nadějí získání územního souhlasu. Územní souhlas může stavební úřad v daném případě na základě oznámení o záměru vydat tehdy, pokud je záměr:
– v zastavěném území nebo v zastavitelné ploše a současně
– poměry v území se podstatně nemění a současně
– záměr nevyžaduje nové nároky na veřejnou dopravní a technickou infrastrukturu.
Územní souhlas vydat nelze tehdy, obsahuje-li závazné stanovisko dotčeného orgánu podmínky, nebo je-li jím vyjádřen nesouhlas, nebo pokud záměr podléhá posouzení z hlediska vlivů na životní prostředí (podle zák. č. 100/2001 Sb., o posuzování vlivů na životní prostředí).
Podklady, které je k oznámení o záměru nezbytné připojit, jsou popsány ve formuláři (a také specifikovány v ust. § 96 odst. 3 stavebního zákona).
Žadatel je dále povinen informaci o záměru bezodkladně poté, co jej oznámil, vyvěsit na veřejně přístupném místě u pozemků, na nichž se má záměr uskutečnit, a to po dobu nejméně 30 dnů. Součástí takové informace by měl být i situační výkres. Takovým vhodným místem je například plot u pozemku, na kterém se má stavba budovat. Žadatelé také zpravidla pořizují fotografie o tomto vyvěšení informace označené datumovkou tak, aby pro případ sporu mohli splnění této povinnosti prokázat.
Je třeba podotknout, že jsou i tací závistiví kolemjdoucí vandalové, kteří poté, co jim padne oko na krásný záměr, takovouto informaci z plotu utrhnou. Pak je třeba tuto vyvěsit znovu a vhodným místem pak patrně bude informační cedule optimální velikosti nacházející se v rozumné vzdálenosti ZA plotem.
Z uvedeného je zřejmé, že ačkoliv jde o postup rychlejší a jednodušší, je i tento dosti administrativně náročný a je třeba splnit řadu podmínek. Podaří-li se žadateli naplnit zcela dikci zákona, pak stavební úřad vydá územní souhlas se záměrem, a to do 30 dnů ode dne jeho oznámení. Dojde-li však stavební úřad naopak k závěru, že záměr nesplňuje podmínky pro vydání souhlasu, nebo je-li třeba stanovit podmínky pro jeho realizaci, rozhodne usnesením, které vydá ve lhůtě 30 dnů od oznámení záměru, o projednání záměru v územním řízení. Porovnáme-li tento institut s ohlášením, pak je třeba upozornit, že v případě územního souhlasu se neuplatní fikce udělení souhlasu, neboli pokud se stavební úřad ve lhůtě nevyjádří, neznamená to tichý souhlas se stavbou.
V praxi se žadatelům nedaří splnit zejména podmínku získání souhlasu sousedů vyznačeného na situačním výkresu. Časté také je, že žadatel předloží stavebnímu úřadu souhlas vyznačený na situačním výkresu, který je však odlišný od situace, která je přílohou oznámení o záměru (třeba s odůvodněním: my tu jen malinko posunuli tu pergolu doleva a ke garáži udělali vchod zprava, to přece tolik nevadí). Po pravdě: vadí. A je-li pověřená úřední osoba bytostí bdělou a ostražitou a rozdílu si všimne, pak územní souhlas se záměrem nevydá. Pokud souhlas od sousedů nelze získat, je nezbytné požádat rovnou o vydání územního rozhodnutí.
Advokát radí: Je potřeba ke stavbě zimní zahrady povolení?
Advokát, specializující se na mezinárodní právo soukromé a obchodní, právo stavební a správní. Poskytuje dlouhodobě právní pomoc v oblasti stavebního práva především stavebním úřadům ve všech oblastech jejich činnosti.
WEB: www.pravnizastupce.cz
E: uhlirova@pravnizastupce.cz
T: +420 731 037 288
