Vyplatí se rekonstrukce starého domu? Finančně určitě ne
Koupě starého domu staví nové majitele před otázku, zda ho zrekonstruovat, nebo raději zbourat a postavit nový, zcela podle svých představ. Z finančního hlediska se určitě vyplatí druhá varianta. Rekonstrukcí ale zachováte část historie a neopakovatelnou atmosféru starého domu. V rozhodování vám pomůže poznat skutečný stav stavby a rozsah nutných oprav.
Před takovou otázkou stojí pan Novák s manželkou, kteří koupili starý dům na samotě. „Zamilovali jsme si to místo, jezdili jsme sem často za svobodna a pak i s dětmi. Při jedné letní procházce jsme zašli za les a objevili opuštěný domek. Zkontaktovali jsme majitele, jestli ho nechce prodat, a ono to vyšlo,“ vypráví nový majitel nemovitosti. Kromě toho, že je dům na nádherném místě, ale Novákovi nic jiného nevěděli. Netušili ani, zda dům nebude nutné zbourat. Statika si pozvali až poté, co proběhl prodej. Výsledek byl takový, že dům lze zachovat. „Začali jsme tedy řešit rekonstrukci a pomalu zjišťovali, kde jsou problémy,“ vypráví Petr Novák. Narazili na několik zásadních nedostatků, které nebyly na první pohled vidět: zasypaný sklep, prosakující podzemní voda, netěsnící žumpa, nestabilní podloží, azbestová střecha. Jen odstranění těchto vad stojí statisíce.
Když statik potvrdí, že dům je z jeho pohledu v pořádku, můžete se spustit do rekonstrukce. Ale taková stavba určitě skrývá mnoho dalších problémů, ty, které jsou uvedeny výše, jsou jen částí z možných. „Pro tyto případy vždy doporučuji vyhledat a oslovit několik inspektorů nemovitostí, poté nechat provést kontrolu technického stavu budovy, vypracovat technický audit a navrhnout způsob odstranění případných poruch. Závěr a doporučení tohoto auditu vám pak pomůže rozhodnout se o dalším postupu,“ vysvětluje Jan Večera, projektant z Mariánských Lázní, který manželům Novákovým pomáhá.
Vyplatí se rekonstrukce starého domu? Finančně určitě ne
Nutné při rekonstrukci:
I když na vás nebudou číhat žádní bubáci, počítejte s tím, že minimálně budete muset vybudovat nové odpady a rozvody vody a elektřiny. A také topení. Tedy instalace vedené ve zdech či podlaze, pokud se chcete vyhnout rozkopání celého domu třeba za 10 let.
A když už budete dávat do podlahy nové instalace, rovnou ji také zateplete. Pak vás bude čekat vylití nových podlah.
Jelikož okny a při větrání uniká až 40 % tepla, určitě se vyplatí vyměnit okna a dveře.
Tepelný zdroj.
Čím budeme topit?
Jaký zvolit zdroj tepla bývá důležitou otázkou. Ohled je nutné brát na investiční náklady, provozní náklady, ale i emise. Pro dům v Rokytnici si jeho noví majitelé vybrali tepelné čerpadlo. „Hlavní je znalost tepelné ztráty domu, podle které bude vybrán vhodný výkon tepelného zdroje. Tepelnou ztrátu je možné nechat vypočítat autorizovaným odborníkem, případně ji lze odvodit z průkazu energetické náročnosti budovy nebo z doložené historie spotřeby tepla,“ popisuje Jiří Svoboda, jednatele společnosti Master Therm. K levnějším způsobům vytápění patří také pyrolytický kotel na dřevo. Pohodlné a cenově přijatelné je topení automatickým kotlem na pelety. Vzhledem k raketově stoupajícím cenám za elektřinu je také populární fotovoltaika. Na všechny zde uvedené způsoby lze čerpat dotace z programů Kotlíková dotace či Nová zelená úsporám.
Co může počkat:
Střecha, pokud nezatéká a krovy jsou v pořádku.
Fasáda a její zateplení.
Výměna jímky, jejíž vyvážení se časem velmi prodraží, za ČOV nebo v případě chalupy či chaty, septik s pískovým filtrem, který u domů s občasným provozem lépe zvládne nárazové užívání.
V případě, že rekonstrukce probíhá po etapách, postupujte v interiéru shora. To samé ale platí i v případě exteriéru domu – nejdříve střecha, nakonec fasáda, kterou byste zbytečně při opačném postupu mohli poničit.
Vyplatí se rekonstrukce starého domu? Finančně určitě ne
Při výběru stavební firmy je vždy na místě přihlédnout k jejím předchozím zakázkám. „Vhodné je také kontaktovat investora některé z referenčních staveb firmy a zjistit, jak byl s jejími službami spokojen. Vždy je vhodné uzavírat se stavební firmou smlouvu o dílo písemně, tak aby byly předem stanoveny všechny podmínky zakázky,“ říká Petr Řehořka, vedoucí technické podpory Stavebnin DEK.
Rozpočet s rezervou
Jakmile máte zmapovaný „terén“, je nutné vytvořit si přesný plán a rozpočet. Ten se ovšem může velmi snadno a skokově navýšit, s čímž je nutné také počítat a mít finanční rezervu. „Vzhledem k současné turbulentní situaci na stavebním trhu často doporučuji počkat, než se situace trochu ustálí, a v případě, kdy je nutná rozsáhlá rekonstrukce, doporučuji nemovitost realizovat pouze zabezpečovací a přípravné práce,“ říká projektant. Myslet na financování je ale nutné dopředu. Bankovní instituce často pro takové situace nabízejí klientům několik možností: „V případě stavebních úprav nebo modernizace nemovitosti lze využít úvěr ze stavebního spoření nebo nezajištěný překlenovací úvěr. Pro radikálnější stavební úpravy nebo samotný nákup objektu, který samozřejmě splňuje podmínky pro poskytnutí financování, je vhodný hypoteční úvěr nebo zajištěný překlenovací úvěr, díky kterému lze získat i milionové částky,“ popisuje Kristina Lenková z Moneta Money Bank a dodává: „Je ale nutné upozornit, že hypotékou nebo úvěrem poskytnutým Stavební spořitelnou lze financovat rekreační domek či chalupu, chatu nikoli.“
Karel již dočerpal půlku úvěru a chystá se dočerpat jeho další část. Do Tišic proto přijela naše známá poradkyně Modré pyramidy Markéta, která se podívala, co se na stavbě již udělalo a ujistila se, že je částka proinvestována správně.
