Co všechno musí obsahovat nájemní smlouva? Na tohle nezapomeňte
Než začnete pronajímat vaši nemovitost, měli byste si pořádně nastudovat, jak má vypadat nájemní smlouva, tím si v budoucnu můžete ušetřit nejen starosti, ale také nejrůznější komplikace. Pravidlo dvakrát měř, jednou řež v tomhle odvětví platí obzvlášť.
Některé věci se mohou zdát jako banality, ale často tvoří jeden z nosných pilířů smlouvy. „Mezi vůbec nejčastější chyby v nájemních smlouvách patří špatně vymezená nemovitost, které se nájem týká, či špatně vymezené smluvní strany, tedy chybné nebo chybějící údaje o pronajímateli a nájemci. Dále také chybějící podpis některé ze smluvních stran, chybné datum a místo podpisu. A v neposlední řadě jsou běžnými chybami také ujednání, která jsou v rozporu se zákonem,“ uvádí Štěpán Smoleja, vedoucí právního oddělení služby pro pronajímatele bytů Ideální nájemce.
Na co všechno je potřeba dát si pozor?
Tohle se může zdát jako samozřejmost, ale je lepší to připomenout… Smlouva by měla být vždy vyhotovena a uzavřena v písemné formě. Jako první musí být zřetelný vztah všech účastníků, respektive vymezit smluvní strany, v našem případě se jedná o pronajímatele a nájemce. Z osobních údajů nesmí chybět jméno a příjmení, datum narození, popřípadě může být nahrazeno rodným číslem a na závěr adresa trvalého pobytu. Detailně musí být popsána i nemovitost, která bude pronajata. Uvedeno musí být číslo bytové jednotky, adresa včetně čísla popisného domu, v němž se byt nachází, ale například také číslo parcely, na níž dům stojí, číslo listu vlastnictví, do kterého parcela náleží, katastrální území a obec.
„Zde je záhodno uvést, že nájemce by měl po pronajímateli vždy požadovat doklad o vlastnictví dané nemovitosti, ať už jako samostatný dokument, nebo jako součást nájemní smlouvy,“ podotýká Štěpán Smoleja a dodává, že nájemce si případně tuto skutečnost může zkontrolovat i na katastru nemovitostí.
Co všechno musí obsahovat nájemní smlouva? Na tohle nezapomeňte
Další bod nájemní smlouvy obsahuje peněžité údaje o měsíční výši nájemného a způsobu jeho úhrady a také o kauci neboli jistotě. Zvlášť je potřeba rozepsat zálohové poplatky za energie a další služby, jako může být například internetové připojení, jsou-li zahrnuty v celkové výši nájemného. Musí být přesně stanoveno, jaká částka spadá na konkrétní službu a co přesně tyto služby obsahují. Pozor na to, že poplatky za služby nesmějí zahrnovat poplatky nesouvisející s užíváním bytu, například příspěvky do fondu oprav.
Uzavíráte-li smlouvu na dobu určitou, nezapomeňte uvést přesné datové rozmezí, po které bude nemovitost pronajímána. Jestliže na tento bod zapomenete, tak bude smlouva uzavřena podle zákona automaticky na dobu neurčitou.
Vytvořte ke smlouvě i předávací protokol
Je dobré, aby nájemní smlouva obsahovala i takzvaný předávací protokol. V něm se uvádí, v jakém stavu je byt a jeho vybavení, zároveň by neměly chybět ani informace o stavu měřidel v okamžiku předání bytu a počet předaných klíčů do rukou nájemce.
Co všechno musí obsahovat nájemní smlouva? Na tohle nezapomeňte
Hlavní část smlouvy: práva a povinnosti
Nejsložitějším, ale zároveň nejdůležitějším souborem informací obsažených v nájemní smlouvě jsou potom práva a povinnosti obou smluvních stran. Jako pronajímatel musíte vědět, že nemáte právo zakazovat úplně všechno. Nemůžete nájemci zakázat si zapsat trvalé bydliště v nemovitosti, popřípadě si s sebou přivést svého domácího mazlíčka.
Jak už bylo řečeno, na závěr nájemní smlouvy určitě nesmí chybět podpisy obou smluvních stran, datum a místo podpisu, ale také informace o tom, k jakému datu nabývá smlouva platnosti.
Stejně jako to platí u smlouvy, tak i výpověď z nájmu není záležitostí ústní dohody, ale písemného zpracování a opět musí splňovat konkrétní podmínky a náležitosti. Patrně nejdůležitější je poučení nájemníka o právu vznášet námitky a navrhovat přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem. Absence tohoto poučení může celou výpověď zneplatnit.
Rozdíl bude u smluv podle toho, jestli byly podepsány na dobu určitou, nebo naopak na dobu neurčitou. U smluv na dobu neurčitou nabízí občanský zákoník víc možností, jak smlouvu vypovědět. Hlavní důvody výpovědí uvádí § 2288 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku. Kromě nich existují i další, které dokonce umožňují vypovědět smlouvu s okamžitou platností – pokud nájemce neplatí nájemné po dobu delší než tři měsíce.
„Výpovědi z nájmu bytu a nájmu domu jsou velmi obsáhlou problematikou práva. Proto je vždy lepší se o výpovědi, její formě a jejím obsahu poradit s právníkem nebo alternativně přenechat problémy s pronajímáním společnosti, která v této věci má zkušenosti,“ radí Štěpán Smoleja.
Pokud s pronajímáním začínáte, tak bude určitě lepší nechat připravit smlouvu o pronájmu právníka. Pár korun navíc vám v budoucnu může ušetřit řadu starostí s nájemcem.
text: redakce, spolupráce Štěpán Smoleja, vedoucí právního oddělení služby pro pronajímatele bytů Ideální nájemce, kterou poskytuje společnost UlovDomov.cz., foto: shutterstock
Publikováno: 21. 9. 2022, Autor: autor: Redakce ve spolupráci s Ulovdomov
