Spolu s Davidem Kašparem, expertem hypotečního tržiště Zaloto, jsme se tentokrát zaměřili právě na ty nejčastější problémy, se kterými se jako OSVČ můžete setkat.
V čem a jak se liší přístup bank v případě hypotéky, pokud je člověk OSVČ?
OSVČ mají v získávání úvěrů většinou velký problém, a to v zásadě ze dvou důvodů. Prvním je ten, že OSVČ se obvykle snaží do daňového přiznání dodat co nejvíce nákladů, a tím snížit vlastní příjem. Pokud ale žádáte o hypotéku, potřebujete přesný opak – příjem mít co možná nejvyšší. V této situaci se tedy z pochopitelného snižování příjmu vůči povinnosti platit daně stává problém, kdy OSVČ sice vydělává, ale od banky nedostane hypotéku.
Jak tento problém řešit?
Především doporučuji kvůli této praxi vždy všem podnikajícím osobám řešit hypotéku mnohem dříve než v případě zaměstnanců. A tedy i mnohem dříve než po vybrání nemovitosti.
A co když už tolik času nemám?
Pak je naprosto zásadní správný výběr banky. Právě v pohledu na příjmy OSVČ, a tedy i v posuzování bonity OSVČ, se přístup bank poměrně zásadně rozchází. Prakticky se dnes uplatňují tři přístupy, které banky pro posuzování příjmů OSVČ uplatňují.
Který z nich je pro OSVČ nejlepší?
Pro OSVČ je nejvýhodnější přístup, který vypočítává příjmy z obratu. Spočívá v tom, že banka vezme obrat příjmu za celý rok činnosti OSVČ, vynásobí ho příslušným koeficientem u dané banky a výsledkem je roční příjem, na základě kterého pak banka posuzuje bonitu. Tato metoda je logicky pro spoustu OSVČ velice oblíbená, ale nabízí ji jen pár bank v ČR.
Jak pohlíží na příjmy OSVČ další banky?
Asi nejčastější je klasický přístup, kdy banka posuzuje příjem ze základu daně, což je příjem po odepsání všech nákladů. To bývá právě ta částka, kterou se obvykle snaží OSVČ snížit na minimum. Na základě takto poníženého příjmu má pak nárok na hypotéku jen minimum lidí.
Hypoteční desatero: Hypotéky a podnikání. Jde to dohromady?
V čem spočívá třetí přístup?
Třetí, nejnovější metodou je režim paušální daně, kdy OSVČ nemusí podávat daňové přiznání. Banky zde tedy vycházejí z obratu na účtech. V tomto případě je tak nadmíru vhodné provádět veškeré transakce přes účet. Jakýkoliv příjem v hotovosti je totiž pro banku prakticky nedoložitelný.
S čím ještě bývá u OSVČ problém?
Zdrojem problémů bývá povinnost hradit si veškeré odvody na sociálním a zdravotním pojištění včetně plateb za daně. U zaměstnance je příjem už oproštěn od těchto poplatků, což situaci značně usnadňuje. OSVČ musí však bance vždy doložit kompletní platby za tyto poplatky a prokázat, že nikde státu nedluží. To samozřejmě celý proces hypotéky komplikuje a protahuje.
Klíčové je tedy mít pořádek v účetnictví a obecně ve financích?
Ano, určitě bych si dal pozor hlavně na řádně vedené daňové přiznání a také na to, že je vždy potřeba jej doložit s řádným potvrzením od finančního úřadu.
Je ještě nějaké specifikum, na které by si OSVČ měla dát pozor?
Problém může nastat v případě, že se hypotéka týká nemovitosti, která bude zároveň sloužit jako pracoviště výdělečné činnosti. V tom případě je zásadní vědět, kolik procent nemovitosti bude sloužit k podnikání.
Jaká jsou přesně ta pravidla a co z nich vyplývá?
Pokud je to méně než 50 %, pak je možné nemovitost koupit na standardní hypoteční úvěr. Pokud bude ale více než 50 % nemovitosti sloužit k podnikání, bavíme se zde o živnostenské hypotéce, která má vyšší sazbu, nižší LTV a splatnost maximálně 20 let. Pro klienta je tím pádem dražší než standardní hypotéka.
Publikováno: 26. 5. 2022, Autor: autor: David Kašpar
