Budoucí hypotéka se současnou nízkou úrokovou sazbou? Jde to, má to však svá ale
Úroková sazba hypoték měsíc od měsíce vzrůstá. Dá se tomu bránit? Splátky aktuální hypotéky lze srazit dopředným refinancováním. V případě, že svou nemovitost teprve hledáte, můžete si zajistit schválení hypotéky bez nemovitosti. V obou případech se to vyplatí, ale má to i svá rizika.
Rostoucí ceny nemovitostí nutí brát si stále vyšší hypotéky. Pravda, při současných nízkých úrokových sazbách nemusí vyšší hypotéka tolik bolet, protože zafixované nízké úrokové sazby zajistí, že budete po danou dobu splácet méně než lidé, kteří si hypotéku brali před deseti, patnácti lety.
Podle analýzy společnosti FérMakléři.cz, která spolupracuje s více než 100 realitními makléři z velkých i malých realitních kanceláří napříč celou Českou republikou, rostly ceny bytů ve velkých českých městech ve druhém čtvrtletí meziročně o desítky procent. „Nabídka nemovitostí je dlouhodobě velmi malá, což vytváří tlak na další růst jejich cen, a zatím nic nenasvědčuje tomu, že by se měl trend rostoucích cen nemovitostí změnit,“ říká Jan Boruta, jednatel FérMakléři.cz.
Výhody a nevýhody dopředného refinancování
Za rekordním počtem uzavřených hypoték stojí kromě nově zavřených úvěrů také snaha zafixovat si na poslední chvíli ještě stále nízkou úrokovou sazbu. Díky tzv. dopřednému refinancování je navíc možné „rezervovat“ si aktuální sazbu i další parametry a čerpat úvěr typicky do 12 měsíců, někdy až do 24 měsíců.
Zavázat se k něčemu rok nebo dva dopředu se vyplatit může a nemusí. „Dá se čekat, že sazby vzrostou, čemuž lze čelit zafixováním sazby již nyní. Ale banka současně musí zajistit finanční zdroje, protože nemůže nést riziko, že je v budoucnu bude muset zajistit dráž a v důsledku prodělá. Nová fixace tak zpravidla začíná běžet ihned, a pokud je např. pětiletá, přičemž refinancování proběhne až za dva roky, znamená to, že ve výsledku zůstanou klientovi jen tři roky a je další konec fixace,“ vysvětluje David Eim, místopředseda představenstva společnosti Gepard Finance. Podle něj mohou lidé za dva roky navíc dospět i k různým životním změnám, např. že by se přestěhovali do většího. Přitom se ale budou muset vypořádat se závazkem refinancovat původní hypotéku, což může situaci spíše komplikovat.
Co je hypotéka bez nemovitosti?
Pro „pojistku“ aktuálních nízkých sazeb na budoucí nákup nemovitosti existují i hypotéky bez vybrané nemovitosti. Jejich hlavním účelem ale není si rezervovat aktuální výhodné sazby na trhu, kde se očekává jejich růst, ale spíše schopnost rychlé reakce.
„Z nemovitostí se v poslední době stalo v podstatě nedostatkové zboží. V některých městech poklesla v určitém období nabídka bytů i více než o pětinu. Pokud tedy najdete vhodnou nemovitost ke koupi, může vám rychlé zajištění jejího financování usnadnit situaci v konkurenci ostatních zájemců, kteří hodlají úvěr teprve vyřizovat,“ domnívá se Jan Boruta.
Má to ale svá úskalí. Jednak žádost něco stojí, zaplatíte však také při nenačerpání úvěru. „Někde se s oběma poplatky vejdete do 15 tisíc korun, což se dá akceptovat. Jiná banka si však účtuje 5 % z nečerpané částky, což mohou být v praxi statisíce,“ upozorňuje David Eim.
„Už samotná situace na trhu vyvíjí na kupujícího vysoký tlak. Pokud k tomu přidáme, že čas běží a je nutné čerpat, protože jinak to bude stát peníze, nemluvě o dalším novém vyřizování hypotéky, je to opět stresující faktor a může ovlivnit schopnost klienta dělat racionální rozhodnutí. Dalším rizikem je, že klient zjistí, že se schváleným úvěrovým rámcem nedosáhne na bydlení dle svých představ,“ dodává David Eim.
