Při prověřování vyhlédnuté nemovitosti můžete zjistit, že je zatížená hypotékou. Nejde o žádný problém a v podstatě ani o nic výjimečného. Na trhu se takových nemovitostí objevuje čím dál více. Jejich koupi lze řešit několika způsoby.
Některé lidi může taková komplikace odradit, ale opravdu jde o běžnou praxi, kterou banky znají a umí si s ní poradit. Na rozdíl od koupě hypotékou nezatížené nemovitosti vás čeká více papírování. Ale nic z čeho byste se měli hroutit.
„Ve skutečnosti obavy opravdu nejsou na místě. Postup je obdobný jako při prodeji nemovitosti bez zástavního práva, pouze je potřeba počítat s trochu náročnější administrativou. Na straně prodávajícího je zase potřeba získat od konkrétního zástavce nemovitosti – samotné banky, u níž byla hypotéka zřízena, nebo věřitele nebankovního charakteru – souhlas s prodejem. Následně banka vyčíslí zůstatek úvěru,“ říká Jan Boruta, jednatel společnosti FérMakléři.cz
Jak to nedělat
Laikům přijde na mysl, že nejjednodušší bude převést stávající hypotéku na kupujícího, odborníci ale tento postup nedoporučují, protože z důvodu zcela odlišné bonity kupujícího může banka převod zamítnout.
„Převod stávajícího úvěru na nového dlužníka nedává smysl a nevím o tom, že by se to vůbec dělalo. Nebylo by to k ničemu dobré,“ uvádí David Eim, místopředseda společnosti Gepard Finance.
Jak na převod nemovitosti s hypotékou
1. Kupující svojí hypotékou splatí hypotéku prodávajícího v rámci kupní ceny.
2. Prodávající splatí hypotéku předčasně.
Splacení hypotéky v rámci kupní ceny
Ideální postup je takový, že si nový majitel vezme vlastní hypotéku a původní tím v rámci úhrady kupní ceny splatí. S ohledem na zástavní právo je pak docela jedno, zda si kupující sjedná úvěr u stejné banky jako prodávající, nebo si vybere banku jinou. „I v případě, že bude vše probíhat v rámci jedné banky, stejně tato banka zřídí nové zástavní právo, protože bude navázáno na novou úvěrovou smlouvu,“ vysvětluje David Eim.
„Prodejce pak musí od stávajícího věřitele zajistit souhlas s tím, aby byl k zastavené nemovitosti do katastru nemovitostí připsán druhý zástavní věřitel, a dále také dohodu o vymazání zástavního práva první banky po doplacení původní hypotéky,“ doplňuje Jan Boruta.
David Eim z Gepard Finance pak dodává, že by se noví žadatelé o hypotéku vzhledem k aktuální situaci na trhu s hypotečními úvěry, který je velmi vytížený, měli také připravit na to, že vyřízení úvěru může trvat déle, a to klidně i dva měsíce.
Předčasné splacení hypotéky
Druhým způsobem, jak vyřešit problém s hypotékou na prodávané nemovitosti, je její předčasné splacení prodávajícím. V tom případě si dobře přečtěte část hypotéční smlouvy, která hovoří o podmínkách předčasného splacení smlouvy. Ne všechny banky totiž přijaly výklad ČNB ohledně mimořádných splátek v době trvání fixace.
„Většina bank dnes s ohledem na tento výklad účtuje v případě mimořádné splátky paušální náklady v řádu stokorun, řekněme v rozmezí 700 až 1 000 korun. U těch, které se s výkladem ČNB neztotožnily, respektive se mu nepodvolily, se ovšem může jednat o částky i v desítkách tisíc korun. V každém případě ale platí, že pokud smlouva o úvěru trvá již alespoň dva roky a dojde ke splacení úvěru z důvodu prodeje financované nemovitosti, nesmějí být náklady účtované bankou vyšší než jedno procento ze splaceného objemu, maximálně pak 50 000 korun. V tomto ohledu je zákon jednoznačný,“ vysvětluje David Eim.
