Statisícové omyly: Jak Češi nejčastěji naletí při koupi stavebního pozemku
Koupě pozemku je při stavbě domu velkou investicí zvlášť dnes, když se cena pozemku rovná ceně malého domu. Jenže ne všichni prodávající jsou slušní a často udávají zavádějící informace, které při zběžném pohledu do katastru nemovitostí neodhalíte. Pokud budete mít smůlu a koupíte výhodný pozemek za „nevýhodných“ podmínek, může se vám stavba vysněného domu několikanásobně prodražit ještě, než kopnete do země.
Ceny pozemků rostly již několik let před koronakrizí, ale s jejím nástupem vylétly jejich ceny enormně. Lidé z měst nuceni trávit veškerý svůj čas mezi čtyřmi stěnami začali hromadně utíkat na venkov. Kdo vlastní chatu nebo chalupu vyhrál, ostatní začali skupovat pozemky nebo rekreační objekty za městy. Poptávka brzy převýšila nabídku, a tak ceny začaly raketově růst. Ne každý na ně ale dosáhne, a tudíž může snadno naletět při „výhodné koupi“ pozemku, který je o třetinu levnější než jiné v širokém okolí. Ne všichni prodejci a realitní makléři jsou poctiví a sdělí vám všechny potřebné informace.
Přinášíme detailní soupis parametrů, které si při koupi pohlídat. Někdy rozhoduje i slovíčko a pozemek, který si pořídíte, není určený ke stavbě rodinného domu, ale zahradního altánu. Náprava může stát statisíce a někdy se nepodaří.
Rozdíl mezi parcelou a pozemkem
Možná jsou to pro vás dvě různá slova pro stejný pojem, ale jejich význam se mírně liší. Parcela je termín používaný katastrálním zákonem (a eviduje se v katastrální mapě), kdežto pozemek se odvozuje zejména podle stavebního zákona. Může se například stát, že jeden pozemek obsahuje dvě parcely.
Statisícové omyly: Jak Češi nejčastěji naletí při koupi stavebního pozemku
Pozemek k zastavění, nebo stavební pozemek?
Na tyto dva termíny si dejte obzvláště pozor. Znějí skoro stejně, ale mohou rozhodnout o tom, zda si na nové parcele postavíte dům nebo kůlnu na nářadí.
„Při plánování novostavby je potřeba rozlišit pozemky určené k zastavění, které jsou územním plánem obce stanovené pro výstavbu. Naopak stavební pozemek zákon definuje jako část či soubor pozemků, kde už je vydané například územní rozhodnutí. V praxi ovšem často dochází k chybnému označení pozemku určeného k zastavění za stavební pozemek,“ vysvětluje Lubomír Vlček, odborník ze společnosti Bidli.
V územním plánu obce každému pozemku přísluší nějaké funkční využití (např. na plochy obytné, smíšené, výroby a služeb, sportu a rekreace atd.). Lze tedy zjistit, zda slouží k zastavění či nikoliv, případně jakou stavbou a jaká činnost je na něm přípustná, obvykle s výhledem do budoucna. Katastr nemovitostí pak na druhou stranu eviduje vlastnická práva a druh pozemku v aktuálním čase.
Odborník dále varuje před možností, pokud by si zájemce vybral či koupil pozemek, který není určený k zastavění, čeká ho velmi komplikovaný proces, kdy obec a desítky dotčených orgánů musí nejprve souhlasit se změnou územního plánu. Změna může stát statisíce a v mnoha případech se nepodaří.
Statisícové omyly: Jak Češi nejčastěji naletí při koupi stavebního pozemku
Probíhající změna územního plánu
Vyplatí se také zjistit, zda se v dané obci neřeší změna územního plánu, neboť by mohla pozemky znehodnotit. „V praxi jsme se setkali už párkrát i s tím, že pozemek stanovený platným územním plánem k zastavění se měnil a v budoucnu již neměl být určený k výstavbě. O tom ale nikdo nevěděl, protože opatření v územním plánování jsou vyvěšována pouze přes veřejné vyhlášky,“ zmiňuje Lubomír Vlček.
Co ještě ohlídat, než podepíšete smlouvu?
Prověřování na vlastní pěst znamená velkou spoustu investovaného času, nervů, stresu, samostudia a pročítání úředních dokumentů. Mezi klíčové parametry, které je nezbytné u pozemku ověřit, patří jeho právní stav včetně věcných břemen, zastavitelnost a možnost využití, existence a dostupnost inženýrských sítí, přístupové cesty, limity území a zásady územního rozvoje obce a kraje. Hodí se i hlukové mapy. To vše lze vyčíst z dostupných zdrojů.
Velmi obtížné pak bývá odhalit úskalí, která nejsou na první pohled tak zřejmá a přitom mohou mít vliv na výslednou cenu stavby či rychlost schvalovacích procesů. Proto je dobré zaměřit se například na dostatečnou kapacitu sítí nebo na to, zda na sousedních pozemcích již nejsou vydaná povolení, jež by ovlivnila odstupové vzdálenosti a podobně. To se neobejde bez návštěvy patřičných úřadů. Nicméně zájemce pak získá jistotu, že následné vyřizování stavebního povolení by mělo proběhnout bez velkých potíží.
Dále je nezbytné dát si pozor na správné vyhodnocení informací. „Jako příklad špatné interpretace bych uvedl situaci, kdy prodávající tvrdil, že pod komunikací vede kanalizace. Šlo ale dešťovou, která sloužila pouze pro odvádění vod z komunikace. Kupující tak musel řešit odkanalizování domu individuálně žumpou/čističkou,“ uvádí Lubomír Vlček.
