Spoření pro dítě formou nákupu bytu na hypotéku má četná úskalí
Pokud chtějí rodiče své ratolesti vybavit do dospělosti bydlením a to zvažují pořídit na hypotéku již nyní a řadu let byt dočasně pronajímat, lze očekávat řadu komplikací. Důvodem je právě onen pronájem. Ve finále pak může být výhodnější raději dítěti spořit a za nastřádanou částku pořídit nemovitost až v budoucnu, kdy bude potomek již dospělý.
Spoření pro dítě formou nákupu bytu na hypotéku má četná úskalí
Myšlenka je velmi prostá – koupit dítěti byt na hypotéku, tu plně splácet výnosem z pronájmu a to až do dospělosti ratolesti. Po cca 20 letech pak stačí jen pronájem ukončit – hypotéka je již splacena a byt má dítě zcela k dispozici. Pokud by to takto skutečně fungovalo, pak by rodiče pořídili pro své dítě byt, aniž by na něj vydali jedinou vlastní korunu. Jenže realita je úplně jiná.
Úvěrová investice do nemovitosti pro dítě je ošidná
Investiční posouzení výhodnosti nákupu nemovitosti na hypoteční úvěr je podstatně složitější než pořízení bytu či domu za vlastní peníze. V případě hypotéky musí mít investor stále na paměti úvěrový závazek – to znamená pravidelné měsíční splátky. Proto zde ani nemá téměř smysl uvažovat o variantě, kdyby se byt nepronajímal. Avšak ani v případě, kdy majitel nemovitosti vhodného nájemce nalezne, není zaručena ziskovost investice.
O tomto modelu často uvažují rodiče jako způsob zajištění svého potomka do dospělosti. V raném věku dítěte pořídit byt na hypotéku, bytovou jednotku pronajmout a úvěr po celou dobu splácet z peněz od nájemníka. Až ratolest dosáhne dospělosti pak pronájem bytu ukončit.
Úskalí
Na první pohled velmi zajímavá konstrukce má však četná úskalí. Především jde o to, zda se podaří získat takového nájemníka, který by měsíčně platil takovou částku, jež by pokryla většinu hypoteční splátky. V tomto směru nejlépe vycházejí právě malé byty. Kupříkladu miliónová hypotéka na 20 let s úrokovou sazbou čtyři procenta ročně znamená měsíční splátkovou zátěž více než šest tisíc korun. Za cenu jednoho miliónu korun je v Praze možné pořídit nanejvýš malou garsoniéru do 20 až 25 m2 a to v nepříliš zajímavé lokalitě. U těchto bytů lidé nemohou očekávat žádnou zajímavou orientaci či nějaký atraktivní výhled z okna. Jde vždy o ty nejhorší byty v rámci konkrétního bytového projektu. Navíc v řadě případů developeři ani nepamatují na poptávku po bytech v cenách do jednoho miliónu korun a nejlevnější nové byty v Praze nabízejí od vyšších částek (často okolo 1,5 miliónu korun).
Realita
Nejmenší a nejméně atraktivní bytové jednotky se dnes pronajímají za cenu od šesti až sedmi tisíc korun výše. Měsíční pronájem by tedy sice mohl pokrýt hypoteční splátku, záleží ale ještě na tom, kolik bude muset majitel garsoniéry dále platit za služby. Zde se může jednat i o částku převyšující dva tisíce korun měsíčně. Pro srovnání člověk, který bude každý měsíc ukládat 2500 korun, by se za dvacet let měl bez větších problémů dopracovat k sumě převyšující 800 tisíc korun.
Je pak otázkou, jak hodně se vyplatí úvěrová investice do bytu oproti tomu, kdy budou rodiče svým potomkům jen spořit a pak jim v dospělosti darují hotové peníze. Je totiž potřeba uvažovat v horizontu bezmála dvaceti let. Za tu dobu je velkou neznámou vývoj cen nemovitostí, své v neprospěch tohoto investičního modelu provede také deregulace nájemného (někteří odborníci očekávají pokles tržních nájmů až o jednu třetinu). Navíc po dvaceti letech je třeba počítat i s tím, že pronajímaný byt bude nutné alespoň částečně zrekonstruovat, což znamená další náklady. A hlavně velkou neznámou je, zda se podaří vůbec pokrýt pronájmem skutečně celou dobu splácení hypotéky.
Asi není špatným předpokladem, že do budoucna bude čím dál složitější nalézt stálé nájemníky. Lidi budou raději dávat přednost pořízení vlastního bydlení na hypotéku. Bytových jednotek bude na trhu nadbytek a získat výhodný úvěr nebude velký problém. Proč pak platit tržní nájem.
Jestliže by rodiče svému dítěti chtěli pořídit na hypotéku větší a lépe situovaný nový byt, výsledek je ještě horší. Pokud by se jednalo o kvalitnější byt 3+kk o rozloze alespoň 60 m2, dá se předpokládat cena nejméně okolo 2,5 miliónu korun (v Praze). Dvacetiletá hypotéka (čtyři procenta ročně úrok) znamená měsíční splátku více než 15 tisíc korun. Byt potom bude možné reálně pronajmout za 12 tisíc korun měsíčně. To znamená, že částku tři tisíce korun plus služby – zhruba další tři tisíce korun – ponese sám investor. Měsíční náklad pro rodiče – šest tisíc korun. A opět pokud by rodiče raději jen spořili šest tisíc korun každý měsíc, budou mít po dvaceti letech částku přesahující dva milióny korun. Je přirozeně otázkou, jaké bydlení bude možné po této době za dva milióny korun pořídit? Nabídka bydlení by ale měla být velmi pestrá a trh s nemovitostmi by měl již plně fungovat. Proto získat hypotéku na doplněk ceny bytu (domu) by neměl být problém.
Co je tedy lepší? Mít „svázané ruce“ s hypotékou, řešit starosti s nájemníky a být vystaven těžko předvídatelnému budoucímu vývoji na trhu nemovitostí? Řada lidí dá raději přednost běžnému spoření pro děti. K tomuto účelu lze využít velmi širokou škálu nejrůznějších spořících a investičních instrumentů.
