Při přefinancování hypotéky je třeba hodně počítat
S růstem trhu hypotečních úvěrů se bankéři budou stále častěji setkávat s požadavkem klientů na splacení starší hypotéky novým úvěrem. V zahraničí je přitom tato možnost hojně využívána. Pokud se klient pro tuto variantu rozhodne, musí si dobře propočítat, zda se mu skutečně vyplatí. Ne vždy je to pravidlem.
Samotná myšlenka je jednoduchá – pokud je na trhu výhodnější hypoteční úvěr, respektive úvěr s lepšími parametry než co má klient v současné době, má význam uvažovat o přefinancování starší půjčky. To znamená, že nový úvěr se použije na jednorázové umoření starší hypotéky a klient pak splácí již novou půjčku – za výhodnějších podmínek.
Teorie je jedna věc, praxe věc druhá. Celá procedura má totiž řadu háčků – překážek, které přechod k výhodnější hypoteční bance komplikují. Mimo jiné jde také o to, že s vyřízením nové hypotéky jsou spojené finanční náklady a opět nemalá administrativa.
Banky zvýhodňují nové klienty
Nejlepší vyjednávací pozici u hypoteční banky mají noví klienti. Žadatelé, kteří mají dostatečné příjmy na splácení, jsou u bank žádanou klientelou. Banky se je snaží nalákat na co nejvýhodnější úrokové sazby a nejrůznější slevy. Jakmile je ale získají, situace se rapidně mění. V okamžiku, kdy těmto klientům končí první doba fixace a banky jim přidělují novou aktuální úrokovou sazbu (na další dobu fixace), hypoteční ústavy již tak vstřícné nejsou. Tito lidé ve většině případů získají horší sazbu, než jakou by získali noví žadatelé.
Z toho důvodu stávající klienti mohou téměř vždy najít na trhu úvěr, který bude mít výhodnější parametry než ten jejich původní. Banky si tuto skutečnost dobře uvědomují, a tak bude postupně přibývat těch hypotečních ústavů, které se budou snažit tyto již zadlužené klient „odlapit“. První vlaštovkou v tomto směru byla BAWAG Bank se svou nabídkou „hypotékou na hypotéku“.
Úskalí přefinancování hypotéky
Byť se na první pohled může zdát, že je po každé ukončené fixaci výhodné přejít u hypotéky k jiné bance, realita je trochu jiná. Klienti totiž vždy narazí na dvě základní překážky – poplatky za vyřízení nového úvěru a nepříjemnou administrativu. Klienti budou muset například několikrát navštívit katastrální úřad, podle požadavků nechat znovu ocenit nemovitost, doložit svoji bonitu a další.
Nepotěší ani poplatky. Pro druhou hypoteční banku se jedná o nový úvěrový případ, proto bude po klientech standardně požadovat uhrazení některých poplatků. Největším je cena za vyřízení úvěru (zdaleka ne každá banka je ochotna tento poplatek klientovi prominout).
Navíc problémem je také skutečnost, že informaci o nové úrokové sazbě při ukončení fixace, se klienti dozvědí poměrně krátkou dobu v předstihu. U některých bank je to měsíc, u jiných dokonce jen 14 dní. A to je velmi krátká doba na to, aby klient stihl vyřídit hypotéku u další banky.
Nejdříve si všechno dobře spočítat
Základním úkolem pro zájemce o přefinancování hypotéky je dobře si propočítat, zda nižší úroková sazba u nového úvěru vykompenzuje náklady spojené s přechodem k jiné hypoteční bance. Návratnost poplatků na přechod by měla být kratší než zvolená doba fixace hypotéky u nové banky. Po uplynutí další fixace bude totiž klient v podobné situaci jako u první banky – opět získá novou sazbu a s největší pravděpodobností opět méně výhodnou, než jakou by získal nový žadatel.
