Deregulace nájmů, aneb zmatek nad zmatek

O nájemném pěkně od začátku

U bytů, které byly postaveny bez účasti veřejných prostředků a u těch, u kterých se sjednává smlouva s novým nájemcem, lze od roku 1995 stanovit volné nájemné. Jeho výše závisí pouze na dohodě smluvních stran a nepodléhá jakémukoliv omezení, což ovšem neplatí pro byty obecní, u kterých je výše nájmu státem regulována. To logicky vedlo ke vzniku dvou úrovní nájemného, které zapříčinilo nerovnováhu a deformaci trhu s nájemním bydlením. Tuto situaci by měl řešit zákon o jednostranném zvýšení nájemného.

Nový zákon

V roce 2006 byl přijat „dočasný“ čtyřletý zákon (č. 107/2006 Sb.), jehož hlavním cílem a úkolem je do konce roku 2010 pomoci připravit prostředí na skutečné smluvní fungování nájemního sektoru. Díky tohoto zákona získali pronajímatelé jakési „nesmluvní“ právo do konce roku 2010 jednostranným úkonem zvýšit nájemné, a to kdykoliv, avšak pouze v mezích limitů, které zákon stanovuje. Není však cenovým předpisem, nereguluje nájemné jako maximální cenu, pouze umožňuje pronajímateli, aby v průběhu několikaletého přechodného období dosáhl takového nájemného, které bude alespoň do určité míry vycházet z reálných tržních cen nemovitostí. Tzv. „cílové nájemné“ má být odrazem vývoje trhu v závislosti na vývoji cen bytů.
Zastánci deregulace říkají, že postupné čtyřleté zvyšování regulovaného nájemného povede k postupnému snižování nájemného volného, čímž se výše zmíněná nerovnováha na trhu odstraní.

Jaká tedy bude výše nájemného?

Výše nájemného každého bytu je zcela individuální, a je ovlivňována třemi faktory – lokalita, kvalita z hlediska základního příslušenství a ústředního vytápění a aktuální (tj. skutečně placené) nájemné. Na základě těchto parametrů lze pak snadno cílovou hodnotu měsíčního nájemného vypočíst.
V důsledku to tedy znamená alespoň částečnou spravedlnost – byty stejné kvality v totožné lokalitě při shodném aktuálním nájemném zaznamenají stejné maximální zvýšení.
Veškeré informace o plánovaném zvýšení nájemného „plošně“, a navíc v procentech jsou tedy naprosto nepřesné a chybné.

On-line kalkulačka

Pro ulehčení výpočtů umístilo ministerstvo pro místní rozvoj na své webové stránky kalkulačku nájemného, pomocí níž si mohou pronajímatelé i nájemci snadno a bez vzorců kdykoliv vypočítat výši maximálního přírůstku pro konkrétní lokalitu.
Snadno zde tak získáte odpovědi na své otázky, a to v konkrétních číslech.

Obavy nejsou malé

Odpůrci deregulace zpochybňují základní argument, že zvyšováním regulovaného nájemného dojde automaticky ke snižování volného nájemného. Tvrdí, že by se mohl stát přesný opak a mohlo by dojít k jeho nekontrolovatelnému růstu.
Řešením by bylo kromě stávající deregulace i zavedení určitého limitu výše volného nájemného, například zavedením místně obvyklého nájemného, tak jak je to například v sousedním Německu. Tím by došlo k oboustrannému pohybu, tedy zvyšování regulovaného nájemného a zároveň snižování často příliš vysokého volného nájemného.

Co říká ministerstvo

„Nájem bytu je soukromoprávním smluvním vztahem. Stát by v zásadě svobodné principy takového vztahu neměl narušovat. Postupné uvolnění směrem ke skutečné smluvní svobodě je proto hlavním důvodem snahy o nápravu dosavadního „pokřiveného“ stavu,“ uvedlo ministerstvo pro místní rozvoj ve své tiskové zprávě.

Slovo na závěr

Pravda je taková, že současný stav je zcela nevyhovující, a je tedy třeba celou situaci změnit. Propast mezi regulovaným a volným nájemným je hluboká, ovšem zda je deregulace ten pravý způsob jak ji snížit, ukáže pravděpodobně teprve čas.

Lucie Lukačíková
Foto: archiv autora